一戸建てやマンションなど不動産系の2chまとめ

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【悲報】都心マンション、駐車場がガラガラで住民負担(管理費)アップwwwww

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都心マンションで深刻化 駐車場ガラガラで住民負担アップ
http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/life/152696

今、都心のマンションを中心に深刻な事態が進行している。「値崩れが激しい」とか「入居者がいない」という話ではない。若者はもとよりシニア層のクルマ離れが進み、駐車場がガラガラ。見込んでいた駐車場収入が激減しているのだ。これは「修繕積立金」や「管理費」会計の収入減に直結する。このままでは…。

まずは大田区内のマンションで管理組合の理事をしているKさんの話を聞いてみよう。
「ウチのマンションは現在50台分の駐車場が空いています。80年代に建てられたマンションで入居は約300戸。もともとは100台分の駐車場しかなかったのですが、バブル期に拡張したんです。
マイカーは一家に1台が当たり前の時代で、<100台じゃ少ない>ということになって駐車場を立体式にして、300台分に建て替えたんです。ところが、10年ほど前から徐々にクルマを持つ人が減り始め、いまや50台分がガラガラの状況です」

Kさんのマンションの駐車場料金は月額2万円。収入は「管理費」に入る規約になっていて、初めから予算に組み込まれている。50台分の収入が減ると、それだけで月に100万円、年間1200万円の減収。10年だと1億2000万円。いずれは大規模修繕が必要になったとき、住民負担などの形で影響が出るのは避けられない。
Kさんのマンションはまだマシな方だ。港区や中央区など都心になればなるほど、マンション駐車場の“空き率”は高くなっている。
「都内の移動なら地下鉄で十分ですし、たまの遠出も今やレンタカーもあるしカーシェアという方法だってある。
わざわざバカ高い駐車料金や税金を負担する必要はない。そう考える高齢者や若い夫婦は多いですよ」(Kさん)

こんな事態になったのは物件を売り出したディベロッパー側にも責任はあるという意見も出てきた。管理組合経験者のM氏が言う。

「もともとマンションには『積立金』と『管理費』という2つの財布があり、本来なら駐車場料金は“臨時収入”として積立金に入れるべきなのです。
ところが、毎月の管理費を少しでも安く見せたいディベロッパーは駐車料金も当然入るものとして『管理費』に計上してしまう場合がある。これが諸悪の根源です」
管理費の収入が減るとKさんのマンションのように“管理費アップ”の可能性が出てくる。
積立金勘定にしても将来の備えが貯まらないわけで、大規模修繕などに住民の負担が増えるのは目に見えているのだ。
「駐車場を利用している住民とクルマを手放してしまった人の間で感情のシコリができてトラブルが発生しています。
収入が減った分、補填として<マンション外の人に貸そう>という意見も出ている。
しかし、これも問題で<見知らぬ人の出入りは嫌><営業車だった場合、出入りがウルサい>などと言って侃々諤々。
このままいくと『駐車場ガラガラマンション』は売るにも売れずスラム化する危険があります」(前出のM氏)

打つ手はあるのか。

「自転車置き場やトランクルームにする手もありますが、収入はタカが知れてます。
平置き駐車場の場合は何かの足しにはなりますが、問題は立体の機械式駐車場。
金は入らないにもかかわらず、ベラボーな保守点検費用がかかる。
残念ながら『廃止』を考えるしかないでしょうね」(マンション管理士の松本洋氏)

それはそれで、金銭的負担は大きそう。不安は増すばかりだ。

4.

駐車場に賃貸アパートを立てて家賃収入をですね

9.

もともと100台で予定してたんだから
300台に増やして50台空きがあっても十分だろ

26.

>>9立駐にしたイニシャルコストの償却ができないから問題だよ。

駐車場部分を他の用途(トランクルーム等)にすると
駐車場部分は容積対象じゃないから結果容積オーバーになる。
特に都心の容積ギリギリのところは注意が必要。

10.

判断が甘い投資の失敗だろ

67.

>>10で終わってたな。
自己責任自業自得でしかない。
これって共用部の変更に当たるんだが、特別決議通ったのか?

12.

最近は分譲マンションの駐車場を入居者以外にもタイムズとか時間貸しで貸してる所あるな

14.

コインパーキングにしろよ

16.

300台に増やした時の計画がずさん過ぎたな

19.

コインパーキングじゃ無いんだから儲けようとする値段設定がまずおかしい

21.

立体駐車場のマンションは絶対買うなと保守点検してる友人が言ってたな。
地下に潜る立体は水の排出に問題ありで維持するのだけで金掛かるそうだ。

23.

駐車場開いているなら近隣に貸せばいいじゃん
1万で募集書ければその日のうちに満車になるぞ

27.

駐車場をマンション外の人に貸すと、事業となるので管理の手間と課税が発生する。
全部賃貸しで不動産会社が管理してる所は別に大きな手間は発生しないので、やっても割りにあうが、、
分譲マンションでは普通は出来ない。

機械式の駐車場はメンテ費用、撤去費用もかかる。おまけに20年とか経過すると部品とかが無くなる。
駐車料金はそれらの支払いにも足りない。撤去にも高額の料金がかかるのが難点。

住宅ローンが組める年代までに、さっさと見切りを付けて引っ越すのが一番良い。
その年齢を過ぎていたら、都営住宅への転居。

31.

都心って駐車場不足なんだから近所の会社まで通勤してくる人とかに貸し出せばいいのに

32.

車も節約するような住人が増えてきたら
将来的には修繕費もヤバいんじゃないのか
新しいマンションを乱立すれば、金持ちはそっちに移動するだろうし

33.

必要ない分を売却して
コインパーキングにするしか無いんじゃないの?

35.

都心のマンションは平成になったころは
マンションの駐車場も満車だったが
今は住民の超高齢化が進んでいて年寄りになったから
車自体手放す人が増えている。
運転している時にヒヤリとすることが多くなってきたとか
家族に運転をやめるように言われる
駐車料金が大きな負担になるなどの理由。(うちの実家は月¥35000)

36.

都心のタワーマンションに住んでるが、車は処分した。
駐車場代は月額39000円、週末の入出庫には30分近く時間がかかる。
車が邪魔になった。

40.

>>36嘘つけ、何が都心だ。
こっちはガチで都心住まいだから、駐車場代金は9万円だぞ。

50.

>>40駐車場に9万払うほうがアフォだろ。タクシー使え。(´・ω・`)

45.

借り上げ会社に貸せばいだろ
パーク24でも日本駐車場開発でもどこでもやってんだろ

49.

っていうか、元の文章おかしいよね。
「積立金と管理費があり駐車場代は管理費に」って書いてあるけど、使い道は「大規模修繕に」って言っている。
大規模補修に使うのは管理費じゃなくて「積立金」でしょ。
書いた人、きっとマンションに暮らしたことないよね。

58.

>>49細かいw
と言うか、あなた基準。
うちのマンションだと、管理費の剰余と積立金が修繕積立金になる。
だから、管理費から積立金という言い方も、間違いではない。

66.

2万って糞安いな
住人以外に25000で貸し出ししたら即日埋まりそう
住人にはこのままだと負担が増すと説明したら理解してくれるよ
そもそも稼働率83%あったら全然問題ないと思うけどね

70.

>>66マンション周辺部で、誰が借りるんだよw
他のマンションの住民は、自分の住んでいるマンションの駐車場を使うし、そもそも、そこも空きがある状態。
一軒家の住民は自宅内に駐車場を持っているし。

82.

>>70アパートに住んでる奴とかワンルームマンションに住んでる奴なんか
いくらでもいるだろ。
そいつらは近隣で借りるしかないだろ。

68.

駅前のマンションに住んでた時があったが、管理組合にとって正直駐車場収入はかなり魅力的
郊外のマンションと比べた場合、同じ管理費でも駐車場収入がけた違いに多いので
修繕積立金に回せるお金が何倍にもなる
ただ、エレベーター式やタワー式の駐車場だとそのメンテナンス費もしくはリース費がとんでもない額
リースといっても、たいてい建設会社が建設費を安くするため、実質買取だけど形をリースにして
管理組合に負担させているようなものなので、そう簡単にはどうにもならない

73.

ひと頃、住居戸数と同数の駐車場付きがはやったけど、住民が高齢化したり
車を持てない人が出てきたりしてるから、しょうがない。
一定額のメンテナンス費用必要だから、値下げはもっとできないし

74.

修繕積立金の不足に繋がるから結構深刻なんだよな

75.

買うなら可動式駐車場やエレベーターのない低層マンションなのかな
賃貸派も気楽でいいけど

78.

うちの駐車場は3.8万だけど近隣は5万くらいする
最近は10台くらい空きがあるみたい
分譲時は6000万以上の部屋しか駐車場の優先権がなかった

80.

一戸一駐車場は郊外でも埋まらない
セカンドカー用に住民に貸してるが、周辺より安いから人気

81.

うちの近くマンションは黄色い看板の有料駐車場になったわ
あの看板の駐車場は最近凄い増殖してるよね

105.

>>81Timesのことか

83.

そもそも、この問題は根深いんだよ。
コインパーキングの土地や月極駐車場の土地は、
一般住宅家屋の土地に比べて固定資産税が6倍で
都市計画税が3倍だからな。
その結果、マーケットメカニズムで家屋は過大供給され、
駐車場は過小供給される。
過小供給だらか価格は高くなるし、それだと車に乗らなくなる。
土地税制に根本的問題がある。

88.

>>83なるほど、、、

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