一戸建てやマンションなど不動産系の2chまとめ

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一戸建てにも『修繕積立金』が必要な時代がやってきた?

9コメント
念願のマイホームも長く住み続けて年月が経つと、さまざまな箇所が消耗、劣化、故障といった不具合に見舞われる。では、住み始めてからどのくらいの期間で、どんな不具合が出て、どのくらいの出費が必要なのか? 概算金額をお伝えするとともに、今回は一戸建てでも定期的な点検と予防が重要になってくるということについてお伝えしていこう。

一戸建て住宅は、新築からどのくらいで、どの部分の補修が必要なのだろうか。家づくりを担う工務店の全国組織、一般財団法人全国工務店協会(JBN)の政策調査委員であり工務店経営者でもある小林稔政さんと坂下託一さんに話を聞いた。

小林:私たちの会社の場合、新築から、定期的に点検に伺っていますが、10年もたつと外壁や屋根の塗装が必要になってきます。その時、ざっと100万円単位で費用がかかります。また、案外早いのが設備機器ですね。使い方と、寒冷地などの地域にもよりますがエアコンの外部基盤なんか、5年で交換なんてこともある。給湯器も早いもので7~8年で交換ということも。

一戸建て住宅のオーナーは、そんな住宅の不具合に対する費用をどこで捻出しているのだろうか。マンションのように、修繕積立金として毎月積み立てて準備しているというオーナーは?

小林:ゼロに近いと思います。

坂下:もちろん、お客様が新築を建てる場合資金計画から、将来のローンの返済、税金、保険を含めて綿密に計画されるわけですが、「修繕積立金」のように前もって積み立てて用意するという考えがないのが普通じゃないですか。

小林:共用部分にかかる修繕積立金がないから、マンションより一戸建て住宅を選ぶという人もいます。これは、我々供給サイドの問題・反省でもありますが、建てた後のメンテナンスの重要性についてこれまで十分にお伝えできていなかったという側面もあると思います。

生涯のライフプランの中で、マンションの修繕積立金は当然住宅費用の一部に組まれているが一戸建て住宅購入者の住宅関連費用の中で目に見える保険や税金とは別に住宅修理費用が適切に見積もられていることは少ないようだ。不測の費用が、修理費用だったわけだ。

左:築20年の屋根材が劣化後、剥がれて落下 右:雨漏り発生。発生個所を特定するため点検口を開けて確認

家の中に「雨水」を入れない。そのための屋根・外壁の補修が重要 木造住宅の大敵は、なんといっても雨水の内部への浸入だ。屋根、外壁を通って浸入する雨水は、放っておくとやがて内部腐朽を招き湿気がシロアリを発生させ、住宅の寿命は著しく短くなってしまう。メンテナンスの最大のポイントもここにある。多くの外壁で使われているサイディングボードの繋ぎ目に打ち込まれているシーリング材(コーキング)をやり直す。あるいは、塗装を塗り直すことで下地を保護する。屋根のスレート材も同じだ。定期的なコーティングがスレートそのものの劣化を未然に防ぐ意味がある。一般的には外まわりの塗装と言えば住宅の見た目をよくするという美観の問題ととらえられがちだが、一番の目的はそうではないようだ。

坂下:下地を守る塗料そのものが、太陽の紫外線によって劣化します。塗料メーカーがいう寿命は10年もありません。

小林:それとサイディングの場合、早くて7,8年でシーリング材(コーキング)が劣化します。やがて、裂けてそれが雨漏りの原因になります。コーキングを打ちかえるだけでも有効ですが、足場の設置は費用がかさみますから、作業をまとめないと不経済です。だから、その時塗装と屋根のコーティングも含めて提案しますね。合わせて150万円くらい。

坂下:でもこれをしないで、例えば外壁が明らかに劣化して内部も怪しいとなると、はがして見ることになりますが、そうなるとサイディングも張り替えが必要で、大変な出費になります。

http://www.news-postseven.com/archives/20150928_353919.html

2.
小林:外壁と屋根を合わせて150万円というイメージの場合、サイディングボードの張り替えになると倍以上の値段ですよ。

小林:屋根のスレートも劣化が早いですね。劣化して割れて中の断熱材がやられているとなると、大きな費用がかかるので早めに7、8年でコーティングすれば長持ちします。もちろん、使用されているスレートのグレードにもよりますがこれに60万円くらいかけてメンテンナスするのに比較して、劣化したスレートをガルバリウム鋼板に張り替えるとなると100万円以上。この差をどう見るか、ですね。

外壁と屋根の塗装を10年に至るまでに繰り返す。その時の費用が100万円超。20年30年それをしないで明らかに劣化が目に見えてきてから取り替えるとすると、その時の費用はざっと数百万。明らかにメンテナンスの費用合計を上回る。しかも、その時点では内部腐朽といった、外装部だけにとどまらない大きな費用が必要となるリスクを伴うということだ。

坂下:築38年の中古住宅を購入されたお客様なのですが、外部リフォームの見積もりで960万円とお出ししたのですが、怪しいと思って詳しく調査するとやはり躯体の傷みが進んでいて、結局2000 万円かかった例があります。

左:モルタルにリシンという吹付材を吹き付けた仕上げの外壁。塗装面の退色劣化と撥水性の低下により雨水浸透とクラック(ひび割れ)が見られる 右:ベランダ部分。外壁(サイディング)に雨水が浸透し冬場凍結してボロボロに。すぐ下のコーキングも劣化し雨水が浸透、常に濡れた状態になったため、苔が発生したものと思われる

月1万円から始める一戸建て住宅の修繕積立金 さて、一戸建て住宅の修繕積立金という話だが住宅のライフサイクルの中で出てくる補修費をすべて予見し、その総額から修繕積立金を考えるのは難しい。だが、前出のように木造一戸建て住宅のメンテナンスの一番の目的が、「水を内部に入れない」ことだ。住宅の価値を最大に損なうことがないように、これに対応する予防メンテンナス費用を積み立てることをまず考えてみる。前出のお二人の話から、10年で120万円の費用をこれに充てるとする。そうすると、

月々1万円×12カ月×10年=120万円

ここから、始めてみたらどうだろう。もちろん、これとは別に設備機械の不具合が突然起きるかもしれない。ずっと、これで事足りることはないかもしれない。が、分譲マンションの修繕積立金も、毎年の理事会で長期修繕計画による見直しが行われているのと同様、年を経るごとに見直していけばいいと思う。

下記は取材をもとにおもな費用をまとめた概算だが、どんな屋根材、外壁を使っているかによって修繕が必要なタイミング・金額は異なってくる。以下を目安にまずは10年で120万円を目標にしつつ、あらためて自分の家の素材やメンテナンス状態を確認するといいだろう。

【図表】新築から10年ごとに、おもにどんなメンテナンスが必要なのかをまとめたもの(取材をもとにSUUMOジャーナル編集部で作成)

また、一戸建て住宅のメンテンナス事業はこれからますます参入企業が増えてくる。そうなると、費用に関しても、家計の負担にならないような仕組みも出てくるだろう。そのあたりにも注目しつつまずは、ここから始めてみてはいかがだろうか。

今、不動産流通業界でも、中古住宅のインスペクション(専門家による品質評価)を通じて中古価格にその評価を反映させようとする動きもある。資産評価と住宅の品質が結び付けばメンテナンスに対するオーナーの意識もさらに高くなるだろう。JBNでは、毎月定額を積み立ておくことでメンテナンスの負担を少なくする商品の研究をされている。保険商品のような制度になるようだ。一戸建て住宅を検討されておられる方には、ぜひ注目していただきたいトピックスである。
3.

高速道路ですら積み立てしないでボーナスばらまいてるのに

4.

持ち家より賃貸のほうが楽でいいよね
大家さんに文句言えるし(´・ω・`)

5.

更地にして売る

7.

不良物件だな 外壁もエアコンも20年は持つよ

8.

雪国で持ち家だと地獄すぎて捨てるレベル。
実際、人口減りまくりだけどね。

9.

「マンションは買った後も維持費がかかるからダメだ」って 戸建派の決まり文句だよな。 戸建の維持にはコストがかからないと思ってるのかな。

11.

マンションは勝手にアレコレできないけど戸建ては自分のペースでDIYできるし
有る時にガッとやればいいし無い時は放置でいい♪敷地内は自分の物だし

12.

積み立てはとか意味が無い、別に積み立てしていたからといって必要な修繕費が安くなるわけでもない。 修理が必要になった時に手持ち資金が無いという不安を煽ってるだけ。 デフレ期ならともかく、インフレ時に積み立てなんかしても損するだけ。 これから政策でインフレを起すとか言ってるのに積み立てなんか薦めるのは業者側の都合でしかない。

14.

あとこれ基本的に建築側の需要のためのソニータイマーだよなw

技術進歩なんてありゃしない

15.

>給湯器も早いもので7~8年で交換ということも。

元々給湯器の寿命が7-8年で10年超えたら修理不能というのが現実

17.

当たり前だの・・・・・・・

18.

知り合いの大工が最近の屋根材は丈夫で経年劣化は見た目だけって
古くなったから屋根にペンキ塗るって業者が来ると怒って追い返してるが・・・どうなの?

29.

>>18屋根材の種類にもよるだろうな 屋根板金の普通の屋根だったらペンキ落ちてくるとさびてピンホールが開いて雨漏りの原因になる さびる前に塗り直すのがベスト

19.

4000万の家建てるより、
2000万で建てて15年ごとにリノベーションでもした方がいいと思う

20.

賃貸がいいのは分かっちゃいるがやっぱり後に残らないのは嫌だ

22.

やっぱ生きてる時の満足感だよね

23.

うちは中古一戸建てを買ったんだが、建てた人はなんと 工務店の経営者。自分で住むために仲間と一緒に寄ってたかって作ったんだと。 だから、天井材とか柱とかすごくいい材料を使ってるし、 入れなくてもいい補強が入ってたりする。 凄くラッキーだったと思う。

28.

>>23ってうちの親も言われてた。
みんなに言うんだよね。

31.

>>23それみんなに言うからw 初歩的な営業トークだぞ

24.

これは実施していいよな。お年寄りしかいない家のトタンとかが台風で飛ばされると、
引き取って捨てる事すら拒絶されるから…

25.

お金があればメンテもできるし
劣化したら交換すればいい

お金がなければメンテしないで
劣化が進んでボロボロでも住み続けなきゃならない

金と手間をかけずに長持ちは甘いよな

26.

そのお金をどこにストックするのかが問題じゃないか。 銀行口座を修繕積み立て専門を作らせる? 施工業者なんかに預けられないでしょう。

32.

積水ハウスの木造営業は
当社独自の陶板製サイディングによる外壁は
塗装も不要でメンテ費用掛からないと言って高い家売りまくってるじゃん

35.

持ち家の修繕費は将来的出せそうにないから
重大な問題にならん限り少々はあばら家になっても良いわ。
見てくれ気にしないし、ある程度雨露風を凌げりゃそれでOK。

37.

最近の給湯器で、10年未満で故障するケースはほとんど経験していないなぁ。15年、20年前の機械がまだ動いていたりする。ま、それが壊れたら交換だけど。

41.

住宅業界は消費税の反動減が今も続いていて新規はほとんど無いらしい
で、リフォームで稼いでるのが実情で、うちにも営業さんがやってきたよ
断ったけどねw

44.

実際はこんなこと気にせず住み続けているやつが大半だろ。

コメント-9-

1.

外壁のコーキングは今時15年保証で確実に15年持つし、耐久試験で30年以上は持つとされてる。屋根に関しても30年保証があるし今の家ならそこまでメンテナンスにしゃかりきにならなくてもいいかと

2. 匿名さん

工務店社長が建てた築10年の終の棲家を中古で買って住んでるけどほんといい家だ
まあ、普通はコネないとそんな当たり物件を引けないからセールストークな割合のほうが多いだろうな・・・

3. 匿名さん

瓦屋根なら100年もつのにねー

4. 匿名さん

何処の住宅メーカーがリフォーム事業始めるって?
最後まで書きなさいよ

5. 匿名さん

鉄筋で作れよ

6. 匿名さん

ビンボー臭い話だな  何にでもメンテナンス費用なんてかかるだろ 当たり前の話

7. 匿名さん

人間のメンテナンス代の方がかかる

8. グッチサングラスコピー

迅速に対応していただき、また包装もキレイでとても良かったです。
また、何かの機会がありましたら、利用させていただきます。
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通勤用
同じ商品の定期入れを落としてしまいました。定期券・いろんなカードが入っていて、気に入って使用していたのですが、落とし物でどこにも届いておらず、残念です(><@)
また、色違いで購入しました。
色は迷いましたが、キレイなブルーに決めました。
これで一気進展、愛用し頑張りたいと思います。

9. バレンシアガスーパーコピー

非常に丁寧でした。品物が小さい分、大きい箱で送ってきました。配達業の友人によると、紛失を防ぐためだと説明して、納得しました。
なかも非常に丁寧に何層も包装していただいて、商品が大切に扱われるのを伝わって嬉しいです。
ありがとうございました!
ティファニー ネックレス ドッツクロス ペンダント 750 イエローゴールド 1Pダイヤ
新品並み!
以前買ったものが紛失して、もう販売してないものなので、ずっと探してました。
ほぼ新品並みでビックリしました!嬉しいです!ありがとうございました!

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