一戸建てやマンションなど不動産系の2chまとめ

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5コメント
日本における富裕層とはいったいどれくらいの資産を所有している場合を指すのかは、非常に難しいところであるが、一般的には「富裕層」と呼ばれる人たちは次のように定義されることが多い。世帯年収が3000万円以上・保有する金融資産(不動産を除く)が1億円以上だ。

富裕層が一般人以上に気にしているのが「税金」の存在だ。彼らはいかにして節税するかを知りたがっている。投資商品の中でも節税効果が高いのが不動産である。大きく分けて「減価償却」と「相続における固定資産の評価減」の2つを利用して節税している。

継続した節税「減価償却」、相続見据えて「路線価安い物件」減価償却とは建物にかかった費用を残存耐用年数で経費化するもので、不動産を購入した年ではなく定額法を用いて一定の期間継続して経費と計算する。この経費と給与所得など他の所得と損益通算すると、節税効果が生まれる。

中古不動産を購入した場合は、減価償却耐用年数を短縮することができ、1年当たりの経費は大きくなる。22年を経過した木造アパートの場合は、償却期間は4年となる。8000万円の不動産であれば、年間2000万円を経費とすることができる。相続税対策の観点だと、売買価格と路線価が乖離している不動産が投資先として適している。不動産には購入した金額だけではなく不動産の所在地の路線価から算出する路線価格というものがあり、相続税の計算には路線価が用いられる。

通常、不動産の売買取引価格よりも路線価格は20~30%程度低くなるケースが多い。それ以外にも、
1.人に貸すことで評価が下がる「貸家建付地による評価減」⇒(相続税評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合))

2.一定の条件を満たした場合に、ある面積まで評価が大きく減額できる「小規模宅地による評価減」などが利用できる。

不動産の波は、すでに売りトレンド? 富裕層は大局的な目

積極的に資産を運用したい富裕層は、キャピタルゲインの狙える不動産であるかを見ている。著者は、現在日本で地価の上昇によるキャピタルゲインを期待できるのは東京の港区・中央区・渋谷区・品川区
だけではないかと考えている。不動産の売買が本業ではないので、富裕層の不動産売買は、時間の流れを大きくとらえている。地価の上昇トレンド、下降トレンドの流れに乗りたいと考えているからだ。

ここ数年、築年数の浅い物件を中心に売買価格が年に数%ずつ上昇してきたので、富裕層は売りを模索するトレンドへと移行している。オリンピック効果は既に価格に織り込まれており、もうそろそろピークと言えるが、不動産マーケットは今後の動きを描き切れずにいるのが現状だ。そのため、富裕層の間での期待売値と期待買値のギャップが大きく、思ったほど売買が伸びていない。

相続対策にマンションを買う富裕層 買うのは億ションではなく…

一方で、相続税対策の不動産取得は堅調に推移しており、都心の大規模高級マンションを中心に富裕層に買われている。例えば、子供の数に合わせて複数の区分所有の部屋を購入し、相続争いを避けるなどの節税対策をしているのだ。相続対策でのマンションを購入する場合、億ションを一つ買うより、不動産マーケットでのニーズが高い4000万円~6000万円程度のマンションを複数購入しているケースが多い。売買時だけでなく、賃貸時にも借り手の多い月額賃料12~25万円で貸すことが出来るからだ。賃料50万円でないと利回りが出ない物件は景気に大きく左右され、想定外のタイミングで売却に迫られることもある。

富裕層が好む不動産は立地と外観が特に重要視される。立地は言うまでもないが(富裕層に限ったことではないが)、建物の外観も年数が経って陳腐になるデザインでは、売却時の価格にも影響する。さらには所有をステータスと考えれば、落ち着きのある高級感あるデザインというのは所有欲をみたすものであり、とても大切なものとなる。立地は、駅徒歩7分以内が通常価値が落ちない基準だが、富裕層は車を利用するケースが多い。そのため、駅・主要道路・駐車場・近隣の買い物スポット・緑地・公園への距離など、離れていてもバランスが取れている場所を選ぶ傾向にある。

https://zuuonline.com/archives/109243

4.

買っても住んでないってこと?

5.

最近建ったタワーマンション、がらがらだよ

9.

いわゆるマンション投資だね。 話題になるころは、既に下火というのは当たり前。
皆がやっている投資に旨味などあろうはずもない。

11.

「22年を経過した木造アパートの場合は、償却期間は4年となる。8000万円の不動産であれば、年間2000万円を経費とすることができる。」

こいつバカじゃん...土地は減価償却出来んだろ!

12.

物件不足でボッタ値で売れまくってるけどな

14.

高層階の不動産資産に対するマンション課税が発せられたからだろ? それで節税目的でマンションを買う事をしなくなった。 中国は中国で海外資産を増やさないように規制掛かってるしな。 それだけのこった。

15.

新築マンションの前を
夜に通るとわかりやすいね
電気がついてない空き家が多すぎる

19.

横須賀中央の新築タワーマンション、売り切れたらしいが、1階に入っているテナントがラーメンチェーンの日高屋だもんなぁ... 今後の資産価値の暴落が、わかりやすく目に見える形で示されている。

20.

最高値の今、仕込む馬鹿な奴はいないだろ
契約率落ちれば価格も下がる

21.

しかし、よくあんな高いとこ住めるよな。地震怖くないんかな。
ビンボー人には理解不能。

30.

>>21地震でマンションが倒れた例は1つもない
戸建てだったら熊本地震でダイワハウスでさえ全壊したらしいな
それも新耐震基準の物件で

40.

>>30アホか。 阪神・淡路大震災ではマンションも商業ビルも 倒れまくってたわ。

23.

シナが買い漁っているから売るなら今でしょ

29.

まだはもうなり
もうはまだなり
たかが、されど
鷹が去れど鷲は来る

32.

外国人が売りに走っているから、売りが正しいんだろう 感情が入り込まない分、冷静に損得で行動してる

35.

土地ならまだしも
建物は需要が無いと目減りする一方

38.

企業の内部留保が配られたらどうなりますか?

39.

>>38バブルの再来 多分前のバブル以上になる

41.

持ってても経年により価値が下がるだけだもんな

44.

夜になっても三割くらいじゃね?明かり付いてるの 売れてないんだか、人が住んでなんだか知らんけど、 ゴーストマンションだよなw そのうち、外人だらけになるわ

コメント-5-

1. 匿名さん

さらりと言ってるけど年収3000万と資産1億って全然噛み合ってないよなぁ
地主とかなら資産数億持ってる人いるだろうし、そういう人が富裕層のメインだけど年収3000万は中々難しい
年収があって資産少ないのって中小の経営者じゃん
そういう層が果たして富裕層なのかって感じだよね

2. 匿名さん

だって大半が資産運用目的だもん
希望価格になるまで塩漬けするんだから固定資産税のこと考えたらそうなるわな

3. 匿名さん

スレは概ね合っているが間違いもある。富裕層はまだ億ション購入してますよ。
ただタワマンの場合、大変な節税効果があったからでタワマンの場合は階数や向きなどに
関係なく面積により課税価格が決まっていて言うまでもないが低層階より高層階が高額だ。
だが税法上は面積が同じなら同じ課税価格で現実の販売価格は反映されない。
だから面積が同じなら安い低層階の物件と税法上は同じ扱い。相続時などは資産の圧縮が
できる。ただこれを国税庁が見直すと言っているので購入を考える人も出始めていると言うのが
真相だ。だが法人名義で貸し付けていれば建物の償却ができるので会社名義で購入する
富裕層も多い。
また建物は法廷耐用年数が決まっている。木造のアパートの償却で8000万、4年で毎年
2000万とあるが残念ながら建物の部分についての償却可能で土地は滅失しないので
償却の対象にならない。木造建物の耐用年数が過ぎている場合は維持経費および
借り入れの金利のみ引けるが相続時はすべての借り入れのお金がマイナスの対象になる。
その点でもタワマンなどは土地の持分が少ないので償却に大変有効だ。

4. 匿名さん

都内だと地主で資産数億で年収も3千万以上ってかなり普通にいる。
自分の同期で現在、大手不動産の法人営業部長をしているI氏は世田谷の経堂に
7棟の40世帯規模のマンションを保有して約3億前後の家賃収入がある。
カミサンが自己所有の賃貸の方は不動産管理会社を設立して社長をしている。
都内の元農家のような地主は3千万程度では年収が少ない。
同じく世田谷の農家土地持ちで生産緑地の指定を受ける為に農地の部分でハーブ専業
農家で都内のレストランと契約し売り上げだけで年に約5千万。別に賃貸マンションの収入もある。
昨日、目黒の碑文谷で賃貸マンションの件で伺ったがその建築関係の職人をしてる方の嫁さんの
実家。駅から6分の好立地で1DKで50室で家賃の見込み総額は月額7万で年に4200万。
一人娘で父親が逝去されて建てる事になった。ご主人は借り入れを払うまでは仕事を
がんばるという。都内ではこんな話はごく普通にある。

5. 匿名さん

スレヌシ勉強不足ですね。

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