一戸建てやマンションなど不動産系の2chまとめ

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財閥系デベロッパー「不動産投資について淡々と語ろうと思う」

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財閥系デベロッパー「不動産投資について淡々と語ろうと思う」

2コメント

1.

スレ立て初めてやから、大目に見てほしいやで。

書き溜めあります。

2.

不動産投資は4月から大変な転換を迎えることになるで。

今でさえ普通にやっても儲からんし、今は駆け込みでおかしなっとる。

ちなみに、ワイの本業は財閥系のデベで10年くらい開発とか企画とかって感じ。

大体都内と、埼玉・神奈川の人がいる地域は見た感じやな。

自分でも10棟くらい首都圏ばっかりに持ってたけど、今年結構売ったやで。

3.

もっと具体的に言うと、2010年頃にリーマン後の安値不動産をたくさん仕入れて、
今はガッツリ売り抜いた感じやで。

安く仕入れて高く売る、不動産に限らず商売の基本やな。

2017年現在あまりにも簡単に「不動産をやろう!」的な広告やCMを見て、
こんな相場でアホちゃうか、ありえへんと思っとるから、
今回こんなスレを立てさせてもらったやで。

不動産投資初心者も、経験者にも気付きがあるように、
気を付けて書いていこうと思うやで。

4.

今でも儲かるけどな利率はかなり悪くなったけど

6.

>>4ホンマやな。
後でも書くけど、フルローン前提のざっくりCF率で見ても、
リーマンの時と比べて2~3%くらいは落ちてるイメージや。

5.

今までもこれからもそうやが、不動産投資には基本二つしかない。

■キャピタルゲイン型(売り抜け)と、

■インカムゲイン型(家賃で継続儲け)やけど、成功するカギは共通や。

ちな、書き溜めを投下していくから、質問があっても回答が後になるのは勘弁や。
今日は夜中くらいまではおると思う。

7.

書き溜め投下続けるで。

まず、転売=キャピタルゲイン的にすぐ売り抜けたいなら、今普通に買うのはアホ。

安く買って高く売るのが定石やから、今の高騰相場で普通に手を出すのはアホやな。

高騰高騰って、どんなもんやと思う人もいると思うけども、

例えば、2010年には利回り12%で売っていた首都圏の某駅の物件が、
今は同じような条件でも8%とかで売られているので、
そこで買うのは単純に4割高く掴んでしまって、それだけアホってことやで。

8.

ちな、そんなに値段が高くなっているのは、

マイナス金利政策や、相続税制改正などの影響があるんやけど、

特にマイナス金利に伴う融資活性化はカンフル剤的な盛り上がりだったりするので、そんなに長くは続かないと思うやで。

というか、4月から多くの銀行が融資を絞ったり、新築物件への融資態度を変えると言っているやで。

ちな、フルローンとかオーバーローンは一部富裕層以外には、基本原則でなくなると思った方がええんやで。

9.

2017年1月現在、
金融庁も収益不動産向けの融資はバブっとると思っている節があり、

一部銀行には指導の一歩前レベルの何かが入っとるようや。

つまり、これからは2016年までみたいな積極姿勢は続かないと予想されるんや。


と、1週間くらい前に書き溜めした時には予想しとったけど、

最近会う銀行のどれもが、4月からは融資を慎重に判断するとか言ってるやで。


恐らく、3月までが勝負と見て、駆け込む所が多いのとちゃうやろか。

そしたらまた大変そうやな。(ハナホジー

10.

今もメガバンを中心にの融資が固くなっている流れがある。

というか、実は結構2016年から融資は徐々に絞られてきた感じあるな。


でも、大きい銀行が融資をやらなくなるなら、地銀や信金が頑張る?

と思う人もおるかもしらんが、

仮にそうだとしても、それもそう長くは続かないと思うやで。

実際、メガバンでなくても、収益不動産向けの融資を急激に伸ばした銀行が、

金融庁に狙い撃ちされて刺された感じするで。

いきなり融資持ち込みすらNGになった銀行もあるしな。

11.

断言はできんけれども、

恐らく金融庁としては、日銀のマイナス金利や、

相続税改正を発端とした収益不動産バブルを収束させるべく、

その原因を探ろうとしている。


主的にはその原因はメガバンや大手地銀だけでなく、その他の金融機関の動きも重要やと思っとる。

だって、大きな銀行で融資が組める、相続対策が必要な人ってどんだけいるかってことよ。
そんな何兆円も融資受けるほどおらんやろう。(勝手な想像)

それよりも、サラリーマン大家とか、主婦大家とか、裾野が広がったことがバブリの大きな原因と思っとるわけや。

12.

昨年は不動産投資関係の本も●ぬほど出たけども、

相続など税金対策で資産を守るとかよりは、不動産で儲けよう的な本が多かったな。

広告とかCMもバンバンあったし、中にはテレビ番組作ってる業者なんかもおった。


それで、何も知らん素人が投資に参入してきて、

そんな素人用のパッケージ融資商品もガンガンあるのと、

相続税対策とかマイナス金利とかの影響もあって、今まで動かなかった在庫物件もガンガン物件売れて、

アホみたいな高い相場になっとるんや。

とある地域のREINS登録数(収益不動産に限る)も、

同じ条件で2012年と2016年を比べた時に半分以下になったとかいう数字もあるらしいな。

13.

数字的な者はソースが出せんくてすまん。

今は大手の銀行以外、ノンバンクみたいなとこも不動産に熱心な商品造成しとるし、

利息などの条件も銀行並みに頑張っとるとこが多い。

すると、真っ当な金融機関で借りることが難しいニキもガンガン借りられるし、

手段を選ばず「住宅ローンで不動産投資」とか怪しいことをする業者もいたりして、もはや売る為には何でもアリの状態や。


そんな高騰相場で仕入れた不動産は、当然高値で売り抜くことが難しくなってくるんやで。

当たり前やな。

14.

書き方悪かったな。賃貸併用とかなら、住宅ローンで不動産投資でも怪しくないで。
区分マンションを住宅ローンで無理矢理買って、投資に回すみたいなやつや。

でも、そんな相場でも「今」不動産を買いたい人はたくさんいるわけや。

ワイみたいな人間からしたら、今急いで買うことはアホとしか思えん。

でも、流れに乗り遅れた準富裕層の人とか、相続税対象の人たちは違うんやな。

今は金利低い融資はまだまだ出るけども、銀行によっては調達金利上がって来とる。

加えて、物件価格は相場が安かったリーマン後のときと比べたら、大体30~40%は値上がりしとる。

でも、「今のまま現金持っとって税金取られるよりは、利益薄くても買うわー。」的な人がいるわけやな。

15.

確かに、こういう人は税金を減らすとか、年金代わりで薄い利益でもいいと考えれば、

割高で掴むにしても不動産投資をしたほうがええと思うのかもしれん。

たしかにそうかもしれんが、こういうところに、

D建託とか、Rオパレスとかが入り込むんや。

新築ワンルームマンションをサブリース付きで売るとか、

家賃保証のシェアハウスを売るとかも同じような仕組みやと思うで。
(シェアハウスの方が、サラリーマン大家が対象って感じかもしれんが)

こういう業者は、建てた時点の建築利益でガツンと儲けるんやな。

16.

まさにそういう業者は地主に噛みつくマダニビジネスやで。

サブリースとかいう名目で血を吸うだけ吸い取って、あとはポイーで。

100%が悪とは言わんが、真っ当に不動産投資やるよりは圧倒的に利益少ないし。

いつの時代も業者の養分になる人が一定数いるから、安泰に同じビジネスするんやなぁと思う。

こういう業者に行くお客さんは、何も考えん地主か、バックFeeをもらっとる怪しいブローカーに騙されるニキが多いと思う。

そこで業者やブローカーは利益を得て、同じ方法で集客拡大して、

結局胡散臭い業者の養分になるというのが末路やな。

スーパー金持ちならそのくらい損してもええと思うとるから、大して問題にはならんやで。

でも、そんなお金ない一般の参入者が増えたから、

首が回らなくなって問題になるケースが増えてるんやな。

17.

話を少し戻すと、

現状は、都市部にしろ地方にしろ、区分にしろ一棟にしろ、

買いたい人が多すぎて、融資も出過ぎて、誰が高値でババを引くかの事態になっているやで。


大きいとこだったらファンドとかでも、

NET利回り3%とかあれば都心オフィスとかをガンガン買っとる。

個人でも表面利回り8%の地方物件とか、

都市部新築で表面6%台の新築とかがガンガン売れとる。

ホンマにおかしな相場やと思う。

ファンドは別としても、税前でCF率1%出とりゃええんちゃうやろか。

18.

具体例を言ってみる。

小田急線で、スーパー田舎のT海大学前とかいう駅がある。

神奈川県西部で、鶴巻温泉の近くやな。

ここは完全に大学の為の町で、ワンルームアパートがたくさんあるんやけど、供給が過剰すぎる。

ワンルームで築20年以上なら、家賃1万台もザラやで。小田急沿線でこれは、笑えん。

どこの福岡県や!ってなるな。

19.

そんな家賃が崩壊するところやから、リーマン後の時は、表面利回り15%でもなかなか動かなかったりしたんや。

そりゃ、需要的に弱くて、家賃も1万円台当たり前で、アパートデフレの極みみたいなところは、リスクやからな。

家賃を下げても決まらんかもしれん。想定利回りが実現できん可能性が高いかもしれん。

せやから、利回りが15%もあっても売れん、というわけや。

20.

そんなT海大学前のアパートやけども、なんと2016年現在、表面利回り10%以下とかでも売れとる。

もちろん、築年数同じような物件で、立地も同じような物件で、やで。

大体今は、立地が弱くても築30年以内くらいの木造アパートでも、利回り10%あれば売れるみたいや。

そういう物件に、30年ローン出す金融機関があるからやろうな。そうでなきゃ、回らん。


そういう高騰相場を当たり前と思って、相場並みの物件を掴むと、

家賃下落とか修繕とか空室に耐え切れず、潰れるオーナーもおるわけやな。


しかも、こういう破綻はすぐ起きるわけではなく、

購入から5年とかかかってから苦しくなってくるから、厄介やな。

誰の責任とも押し付けることはできんやろうしな。

21.

逆に、潰れない投資家・セミプロみたいな投資家は、土地値以下且つNET利回りで●●%以上など、ブレない基準を持っとる。

結局のところ、自分が負けない水準に妥協せず取り組めるかが大事や。

どんな相場にせよ、自分の立てた安全圏の外になる物件を買ってはダメや。

あまりに厳しい目標でないなら、絶対に妥協したらアカン。

とはいえ、【都心5区・駅徒歩10分以内・築年10年以内で、利回り10%以上】とか、

ほぼ絶対出ない条件を設定するのは時間の無駄やから、気をつけてな。

22.

スレ主的には、ざっくり言うと、9割の融資で済ませるなら、

返済や各種運営経費を除いた手残り(税引前キャッシュフロー)で、

物件価格の3~4%は欲しいな。

フル・オーバーローンならこれよりマイナス1%でもええで。

それであれば、とんでもない事件が起きない限りは10年くらいは持てるやろうから、

売却時に損しない領域までは行けるんちゃうやろか。

23.

あ、もちろん、家賃検証は相場の5~10%ダウンくらいで見とくとええで。
そこ大事やったな。

ちなみに、リーマンショック後の収益不動産は、

都内の有名路線で、諸費用込オーバー融資でも、

税引前キャッシュフローで4~5%とか取れる物件は普通にあったやで。

ワイはリーマンリーマンいっとるけども、リーマン相場は超例外の相場と思った方がええかもな。

2000年くらいの相場はよう知らんが、リーマン後は一番安かったんちゃうかな。

最大限に安かった相場は、通常相場とは言えんから、

そこばっかり意識してたらいつまでも投資できないから気をつけてな。

24.

何も新しくないことやけど、相場を理解せずに、高値掴みしたものが負けるんや。

逆に言えば、安く買えれば即高値売りでキャピタルゲインを得てもええし、

売りたくなるまでインカムを得てもええし、勝ちの目が見えるで。

ちな、2017年の今、首都圏とかでも大して立地も良くない、

利回り7%以下とかの新築を買っている養分大家は間違いなく負け組やで。
(返済比率40%以下なら、かろうじて大丈夫かもしれんが)

25.

超極論を言うと、キャピタルゲイン型でも、インカムゲイン型でも、

相場よりどう安く仕入れるかが不動産の全てや。

小手先の入居対策とか、

家賃を上げるリフォームとか、

DIYで修繕費減らすとか、

掛ける時間とリターンを考えればコスパ悪いし、大した問題やないと思うとる。

小さくてもお金は大事やから、そういうことできる人は尊敬するんやけどね。


自分はそんなことできんから、そんなことに頭と体使うんやったら、

入口で●ぬほど頭使って安く仕入れる方がええな。

26.

売主がどのくらい困っていて、

実はどのくらいで売ろうと思っていて、

それが買主の自分にとって魅力ある数字になるよう仕上げられれば、

立派な買主さんのできあがりや。

大体、そんなことできない~、他がいるから~、

とか仲介業者に言われて諦めるオーナーが多いんやけどな。

もちろん売主によって事情はあるし、

一概に交渉OKと言えないやろうけども、

相場より安く仕入れて、相場並みででも売れれば不動産投資は勝ちや。

逆になれば、もちろん負けになる可能性高くなるんや。

その辺りを分かってない投資家が多すぎる。

仕入れには命かけるくらいで行かんとアカンやで。

27.

大前提として、今は超高騰相場であることを認識すべきや。

2017年の相場は、2016年と変わらず超高騰相場や。

でも、その転換点が4月以降で来るかもしれん。

とはいえ、融資が絞られても、速攻で物件価格が下がることはないから、まだしばらく我慢かもしれん。

よっぽど本腰入れて取り組んでも、相場よりええ物件に巡り会うことは少ないやろ。

そこを頭に入れて、自分の状況を加味して、自分の目標を変えてでも今買うのか、

目標を変えずに待つか、など考えるべきやな。

28.

余談やけど、2005年前後とかにカリスマ大家~みたいにデビューしたニキは、

結構今のタイミングで売ってる人も多いやで。

そんで、その利益を都心の安定物件などに投資している人もおるから、面白いんや。

あんたら、カリスマ大家として、

「手を掛ける地方の○○投資法」で流行ったのに、

今更自分だけ都心物件で安定かい!みたいな。

塾生とか、コンサル生とか、地方物件買わしとるんやろ?

という突っ込みをしたいニキもおるんちゃうやろか。

29.

でも、ワイはこのカリスマ達の投資スタンスには賛成や。

相場が安い時に安く買って、高くなってきた時に売るっていうのは、王道やで。

人間、どこかで安定を求めるんやな、といういい例や。

やっぱ、融資受けての不動産って、頭のネジ飛んでるくらいでないと、ずっとやるのは怖いもんな。

30.

そんなわけで脱線しつつ長くなったけども、

「今はいい不動産はないし、不動産屋も利回り低いのが相場と言っとるし、
これが相場なら買っとこうか・・・」

とか思っとるニキ。不動産の世界からはサヨナラやで。

クソ真面目に業者の話を聞く必要はないんや。

奴らは売ることだけを考えて、買い手を如何に妥協させるかを考えとるから、

そこに付き合う必要はないんや。

自分が勝てる水準を意識して投資すれば、負ける事は少ないんや。

31.

みんなすぐにどんな物件買えば、とかの話をしたがるけど、

大事なのはこういう大局からの考えやと思う。

一般的なメガ大家とかでも、その辺を理解しておらん人は、危ういんちゃうやろか。

5年後にそんな人たちがどうなっているかを考えて、ニヤニヤほくそ笑んどる。

「あんたらが苦しくなって売る時にはワイが買ったるわ。」

「でも、あんたらが買った時の5割引きやけどー」

みたいな時を虎視眈々と狙うニキもおるやろな。

32.

そんなわけで、つらつらとかいてきたけど、書き溜めはこの辺で終わるやで。

区分がいいのか、とか。

RCがいいのか、とか。

そんなのはその人の目指す方向によって変わるから何とも言えん。


もし質問したいニキがいれば、不動産に関する質問は何でも受け付けるやで。

自分が住むマンションについてでも、投資でも、親の資産整理でも、なんでもOKや。

レジデンス以外の、オフィスやホテルとか、ラブホでもええで。


不動産はあまりにもブラックな世界やし、同僚とかにはあんま話せんし、

こういう場でくらい少し話したかったんや。

長くて読みにくい文章でごめんな。

あとは落とすなり、質問なり、何でもしてちょうだい。

では。

33.

アパートの横に土地が25坪空いていて、戸建ての賃貸やろうと思ったけど融資そんなことになってるんですね、やめて現状維持かな

34.

>>33どんな建物が建つ土地か分からんけど、戸建賃貸は建築費の回収が難しいからな。
とんでもない田舎の戸建を中古で安く買うくらいでないと、難しいかもやで。

41.

>>1やっぱりそんな感じか
そうは思ってたけど

暫くは様子見しよう
無理して買う必要はないな

コメント-2-

1. 初心者くん

いま築30年の築古AP買おうと思って、融資審査通してる。ほぼ土地値だしいいかな、と思ったが。。不安になるな、そんな話聞くと。

2. 匿名さん

超大局目線で、土地の歴史は重要よ。
単純に首都圏と言っても、土地と伝統を守ろうとする地主がいない地域
つまりニュータウン的な完全経済原理で虚栄で作られた街は必ず没落するからな。
これ世界共通だから、気をつけろ。

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